Informe independiente para el comprador · 2 de junio de 2026
Carrer de Sors 35, 3.º piso
Un piso de 90 m² en la parte alta de la Vila de Gràcia. Una revisión independiente de su precio, edificio, urbanismo y entorno antes de que hagas una oferta.
Precio de oferta€455,000
Precio / m²€5,056
EnergíaClase E
La conclusión
Piso de 90 m² en la Vila de Gràcia, pedido un 9% por debajo de la media del barrio.
El precio pedido de 455.000 € (5.056 €/m²) está alrededor de un 9% por debajo de los 5.584 €/m² a los que los pisos de segunda mano de la Vila de Gràcia se registraron en notaría durante 2025. El edificio es de 1965, por lo que su inspección técnica ITE está pendiente y una construcción anterior a 2002 puede tener amianto en instalaciones antiguas. Ninguna afectación urbanística ni protección patrimonial limita su uso como vivienda. Antes de ofertar, comprueba la salud colectiva del edificio (fondo de reserva, derramas pendientes), los documentos y el estado y la distribución reales del piso en una visita.
71/ 100 global
01
Puntuaciones
0–100 · más alto es mejor
87
Ubicación y estilo de vida
Parte alta de Gràcia
84
Transporte y accesos
3 líneas de metro cerca
60
Edificio y estructura
1965 · ITE pendiente
71
Precio y valor
9% bajo la media del barrio
45
Energía
Clase E (2022)
02
Ficha del inmueble
DirecciónCarrer de Sors 35, 3-3 · 08024
Barriola Vila de Gràcia · Gràcia
Superficie construida90 m²
Superficie útil~80–82 m²
Año de construcción1965 (61 años)
Ref. catastral9648812DF2894H0013RQ
Sobre el edificio: los portales muestran "1 vivienda" en esta dirección, pero el sufijo catastral 0013 indica que tu piso es la unidad n.º 13 de la parcela, así que es un bloque normal de varias viviendas, no una casa única. Las demás unidades constan en la entrada contigua. Confirma el número real in situ (cuenta los buzones) y mediante la división horizontal del edificio.
03Precio y valor
el plato fuerte
Dentro del rango del barrio
Precio pedido €455,000 queda ≈9% por debajo de la media de cierre del barrio, hacia el extremo bajo del rango del barrio.
Pedido
€455,000
Media barrio
€502,560
Rango bajo€427,000
Rango alto€578,000
El rango abarca todo el barrio: una planta baja sin reformar en el extremo bajo; un piso reformado con balcón en el alto. Contrasta con comparables concretos de tamaño, planta y estado similares antes de ofertar.
Este piso · pedido
Media del barrio
€5,056 /m²
9% por debajo
€5,584 /m²
la Vila de Gràcia · referencia de precio
Registrados en notaría, no precios de oferta de los portales.
Media €/m² construido€5,584 /m²
Ventas registradas (12 m)487
Tamaño medio del piso vendido77.9 m²
Periodoenero de 2025 – diciembre de 2025
Fuente: Generalitat de Catalunya, Habitatge (escrituras notariales registradas · segunda mano)
04
Edificio y estado
El edificio
Construido en 1965 (61 años). Los edificios de más de 45 años deben tener una ITE vigente, exige el certificado actual.
Qué revisar
Una construcción anterior a 2002 puede implicar amianto en tuberías o elementos antiguos. Revisa el fondo de reserva de la comunidad y cualquier derrama pendiente o aprobada en las últimas actas. En una última planta, inspecciona la cubierta por humedades y quién paga su mantenimiento.
Reforma ≠ estructura. Una cocina nueva no arregla una fachada o cubierta cansadas. Verifica la salud colectiva del edificio (fondo de reserva, derramas pendientes) en las actas antes de comprometerte.
05
Riesgo y seguridad
InundaciónBajoNo está en zona de riesgo de inundación SNCZI / MITECO.
SísmicoBajoPGA 0,04 g, estándar para Barcelona.
RadónBajoBarcelona es una zona de radón bajo.
Calificación energéticaVigilarFacturas más altas; futuras normas de la UE pueden presionar el valor de viviendas con baja calificación.
ITE / edad del edificioVigilarEdificio de 61 años, confirma inspección vigente y que no haya obras importantes pendientes.
Amianto (anterior a 2002)VigilarPosible en instalaciones antiguas; normalmente de bajo coste si está aislado.
Delincuencia del barrioBajoGràcia es un distrito residencial tranquilo; la delincuencia en la ciudad bajó ~9% en 2025.
06
Legal y documentos a solicitar
Estos son documentos que debes conseguir antes de ofertar, no opcionales. Pídelos por escrito y verifícalo todo antes de comprometerte.
Nota simple actualizada, confirma la titularidad y cualquier carga o hipoteca sobre el inmueble.
Cédula d'habitabilitat, obligatoria para vender en Cataluña; comprueba que es válida y no está caducada.
División horizontal, confirma que el piso es una unidad registral independiente y su cuota en el edificio.
Certificado ITE vigente, el informe de inspección técnica del edificio y las actuaciones requeridas.
Actas de la comunidad, últimos 2–3 años, revelan el fondo de reserva, votaciones y obras pendientes.
Derrama pendiente o aprobada, confirma que no haya una derrama por fachada/cubierta que heredarías.
Certificado energético actualizado, confirma que la clase registrada y la fecha corresponden al estado actual del piso.
Comprobación de superficie, confirma los m² útiles frente al Catastro y el Registro.
Certificado de estar al corriente de la comunidad, prueba de que no hay deudas pendientes con la comunidad.
07
El barrio
Parte alta de la Vila de Gràcia, en el límite con La Salut / Camp d'en Grassot: residencial, bien dotada y a pocos minutos a pie de uno de los parques más famosos de Europa.
MetroJoanic (L4) ~4 min · Lesseps (L3) · Alfons X (L4)
SanidadHospital de l'Esperança ~5 min
Zonas verdesPark Güell ~10 min cuesta arriba
Compra diariaSupermercado Sorli ~3 min
MercadoMercat de l'Abaceria (reabre 2026–27)
ColegiosVarias opciones públicas y concertadas cerca
Nota: el Park Güell queda a poca distancia cuesta arriba, lo que también atrae tránsito turístico en las calles altas. El mercado de l'Abaceria tiene prevista su reapertura en 2026 a 2027.
08
Urbanismo y restricciones
Estándar
Afectación urbanística
No se ha encontrado ninguna afectación urbanística que impida usarla como vivienda.
Estándar
Calificación
Suelo residencial y consolidado, lo normal para un piso a media manzana en la Gràcia consolidada.
Info
Zona de Bajas Emisiones (ZBE)
Como toda Barcelona central, esta dirección está dentro de la Zona de Bajas Emisiones. Solo importa si mantienes un coche sin etiqueta ambiental.
09
Costes e impuestos
Al ser una segunda transmisión en Cataluña, la compra conlleva el impuesto de transmisiones (ITP), no IVA. Presupuesta aproximadamente un 11–13% sobre el precio en impuestos y gastos.
Impuesto de transmisiones (ITP)~€45,500 (10–13% por tramos)
Notaría + Registro~€1,000–2,500
Gestoría / legal~€300–500
Tasación hipotecaria~€300–500 (si hipoteca)
Estimación total~€501,800–€503,500
La escala del ITP catalán se reformó en 2025 (tramos progresivos). Pueden aplicar tipos reducidos (p. ej. compradores ≤35 años, familia numerosa, vivienda habitual). Confirma el tipo exacto y las reducciones con tu gestor. Recuerda el IBI anual y los gastos de comunidad. Datos a 2026-06.
10
Deducciones y ayudas
Aún disponible
Deducciones de IRPF por eficiencia energética, desgravación del 20% / 40% / 60% por obras que cumplan requisitos (ventanas, aislamiento, calefacción). Útil si mejoras el piso más adelante; guarda facturas y los certificados energéticos.
Ventana que se cierra
Las ayudas Next Generation (40–80% de la obra, hasta ~21.000 €/vivienda) están en gran parte agotadas o en lista de espera en Cataluña y deben justificarse antes del 30 de junio de 2026: no cuentes con ellas para una reforma futura.
No olvides
La plusvalía municipal la paga normalmente el vendedor. Como comprador asumes el IBI anual y los gastos de comunidad: pide los importes actuales antes de ofertar.
11
Guía de negociación
El precio pedido está por debajo de la media del barrio, así que esto es afinar. Dos palancas objetivas:
Edad del edificio e ITE. Un edificio de 61 años con obligaciones de inspección y un fondo de reserva desconocido es una base para recortar la cifra.
Oferta ≠ cierre. Los precios anunciados suelen cerrarse algo por debajo del precio pedido, lo que deja margen para una propuesta medida.
Fundamenta cualquier rebaja en la antigüedad del edificio y las obligaciones de inspección, y condiciona la oferta a recibir una ITE vigente, la cédula y unas actas de comunidad limpias. Eso te protege y es la justificación más limpia para un precio más bajo. La cifra la fijas tú tras ver el piso y comparables concretos.
12
Antes de ofertar, lista de comprobación
Cuenta los buzones y timbres in situ para confirmar el número real de viviendas del bloque.
Inspecciona el piso y la escalera por humedades, y pregunta por la cubierta y el mantenimiento de cualquier ascensor.
Visita a distintas horas del día para valorar la luz, el ruido de la calle y el tránsito turístico.
Si el piso ha sido reformado, comprueba que las obras tuvieron los permisos necesarios.
Consigue tu acuerdo hipotecario previo antes de hacer una oferta por escrito.