Informe independiente para el comprador · 2 de junio de 20262 de junio de 2026
Carrer de Sors 35
3-3 · 08024 Barcelona · la Vila de Gràcia, Gràcia
Un piso de 90 m² en la parte alta de la Vila de Gràcia. Una revisión independiente de su precio, edificio, urbanismo y entorno antes de que hagas una oferta.
Conclusión
Piso de 90 m² en la Vila de Gràcia, con un precio de salida un 9% por debajo de la media del barrio.
El precio de salida de 455.000 € (5.056 €/m²) está alrededor de un 9% por debajo de los 5.584 €/m² a los que los pisos de segunda mano de la Vila de Gràcia se registraron ante notario durante 2025. El edificio es de 1965, por lo que su inspección técnica ITE está pendiente y una construcción anterior a 2002 puede tener amianto en instalaciones antiguas. Ninguna afectación urbanística ni protección patrimonial limita su uso como vivienda. Antes de ofertar, comprueba la salud colectiva del edificio (fondo de reserva, derramas pendientes), los documentos y el estado y la distribución reales del piso en una visita.
Puntuación global
01Puntuaciones
Cinco lecturas, puntuadas de 0 a 100.
Cada pilar se puntúa con datos oficiales. Un hallazgo grave puede bajar la nota global por debajo de lo que indican los pilares.
Caminable, tiendas a ~3 min
Metro L4, L3 a 300 m
Bloque de 1965, 61 años · ITE pendiente
~9% bajo el barrio
Clase E, probable reforma
02Ficha del inmueble
El piso según los registros.
03Precio y valor
El precio de salida frente a lo que realmente se cierra en la zona.
La referencia es el precio de cierre registrado de la Generalitat, lo que realmente se paga por los pisos de la zona. Mostramos dónde se sitúa este precio de salida dentro de ese intervalo.
El precio de salida se sitúa cerca del extremo bajo del intervalo de cierre reciente de la zona.
A €5,056/m², este piso está ≈9% por debajo de la media de cierre de la Vila de Gràcia.
04Urbanismo y restricciones
Qué dice el registro urbanístico de esta parcela.
La parte de la diligencia que la mayoría de comprobaciones se saltan. Cada línea se ha contrastado con el plan oficial y tiene un estado claro.
Afectación urbanística
LimpioNo se ha encontrado ninguna afectación urbanística que impida usarla como vivienda.
Calificación urbanística
Estándar · Clau 12Suelo residencial y consolidado, lo normal para un piso a media manzana en la Gràcia consolidada. No se señala ningún cambio de uso.
Patrimonio
Sin catalogación individualNo hay catalogación patrimonial individual de este edificio. Las modificaciones de fachada pueden requerir permiso por las normas de conservación del Eixample / Gràcia.
Zona de Bajas Emisiones (ZBE)
Restricción · ZBE RondesComo toda Barcelona central, esta dirección está dentro de la Zona de Bajas Emisiones. Solo importa si tienes un coche sin etiqueta ambiental.
Los datos urbanísticos son indicativos. Verifica siempre el estado de la parcela con un certificado urbanístico oficial del Ajuntament antes de comprometerte.
05Edificio y estado
Qué implican el año de construcción y los registros.
El edificio
- Antigüedad
- Terminado en 1965, 61 años. Dentro del periodo en que la ITE es obligatoria.
- Época estructural
- Hormigón armado típico de la época. Conviene descartar el cemento aluminoso, usado en algunos bloques de esos años.
- ITE
- No consta ninguna inspección técnica favorable. Puede haber obras pendientes; pide el certificado.
- Amianto
- La construcción es anterior a la prohibición del fibrocemento (2002). Posible en zonas comunes o instalaciones antiguas.
Qué revisar
- Pide el certificado de ITE favorable o el plan de obras si fue desfavorable.
- Pide las dos últimas actas de la comunidad y cualquier derrama (cuota extraordinaria).
- Revisa la fachada, los patios de luz y la escalera en busca de humedades y movimientos.
- Confirma si hay ascensor y cómo se mantiene.
Todos los datos del edificio se derivan del año de construcción y de los registros oficiales.
06Riesgo y seguridad
Riesgo ambiental y estructural, según mapas oficiales.
Inundación
BajoNo está en zona de riesgo de inundación SNCZI / MITECO.
Sísmico
BajoPGA 0,04 g, estándar para Barcelona.
Radón
BajoBarcelona es una zona de radón bajo.
Calificación energética
VigilarFacturas más altas; futuras normas de la UE pueden presionar el valor de viviendas con baja calificación.
ITE / edad del edificio
VigilarEdificio de 61 años, confirma inspección vigente y que no haya obras importantes pendientes.
Amianto (anterior a 2002)
VigilarPosible en instalaciones antiguas; normalmente de bajo coste si está aislado.
Delincuencia del barrio
BajoGràcia es un distrito residencial tranquilo; la delincuencia en la ciudad bajó ~9% en 2025.
07El barrio
El entorno del piso.
Parte alta de la Vila de Gràcia, en el límite con La Salut / Camp d'en Grassot: residencial, bien dotada y a pocos minutos a pie de uno de los parques más famosos de Europa.
Nota: el Park Güell queda a poca distancia cuesta arriba, lo que también atrae tránsito turístico en las calles altas. El mercado de l'Abaceria tiene prevista su reapertura entre 2026 y 2027.
08Costes e impuestos
Qué cuesta la compra además del precio.
Al ser una segunda transmisión en Cataluña, la compra conlleva el impuesto de transmisiones (ITP), no IVA. Presupuesta aproximadamente un 11–13% sobre el precio en impuestos y gastos.
La escala del ITP catalán se reformó en 2025 (tramos progresivos). Pueden aplicar tipos reducidos (p. ej. compradores ≤35 años, familia numerosa, vivienda habitual). Confirma el tipo exacto y las reducciones con tu gestor. Recuerda el IBI anual y los gastos de comunidad. Datos a 2026-06.
09Deducciones y ayudas
Ayudas que puedes solicitar y lo que asumes.
Deducciones y ayudas
- Deducciones de IRPF por eficiencia
- Desgravación del 20% / 40% / 60% por obras que cumplan requisitos (ventanas, aislamiento, calefacción). Guarda facturas y los certificados energéticos antes/después.
- Rehabilitación Next Generation
- Ayudas del 40–80% sobre obras (hasta ~21.000 €/vivienda), en gran parte agotadas o en lista de espera en Cataluña. Los fondos deben justificarse antes del 30 de junio de 2026: no cuentes con ellos para una reforma futura.
- Ayuda a compradores jóvenes
- Los avales públicos pueden cubrir parte de la entrada de una primera vivienda habitual; también puede aplicarse el ITP reducido por tramo para compradores de hasta 35 años.
Lo que asumes
- Derrama pendiente
- Cualquier cuota extraordinaria ya aprobada por la comunidad suele transferirse con el piso. Pide las dos últimas actas de la comunidad antes de ofertar.
- Obras de la ITE
- Si la inspección técnica no se ha cumplido o ha señalado obras, la obligación pasa a los propietarios. Confirma el certificado y el plan de obras, si existe.
- Gastos recurrentes
- IBI (impuesto de bienes inmuebles) anual, más cuota de comunidad mensual. La plusvalía municipal la paga normalmente el vendedor. Pide los importes actuales antes de ofertar.
10Guía de negociación
Argumentos para negociar, según los registros.
El precio de salida está por debajo de la media del barrio, así que se trata de ajustar detalles. Dos palancas objetivas:
Edad del edificio e ITE
Un edificio de 61 años con obligaciones de inspección y un fondo de reserva desconocido es una base para recortar la cifra.
Pedir no es cerrar
Los precios anunciados suelen cerrarse algo por debajo del precio de salida, lo que deja margen para una propuesta medida.
La táctica
Fundamenta cualquier rebaja en la antigüedad del edificio y las obligaciones de inspección, y condiciona la oferta a recibir una ITE vigente, la cédula y unas actas de comunidad limpias. Eso te protege y es la justificación más limpia para un precio más bajo. La cifra la fijas tú tras ver el piso y comparables concretos.
11Lista de comprobación · antes de ofertar
Ahora te toca a ti, sobre el terreno y sobre el papel.
Sobre el terreno y trámites
- 1Cuenta los buzones y timbres in situ para confirmar el número real de viviendas del bloque.
- 2Inspecciona el piso y la escalera por humedades, y pregunta por la cubierta y el mantenimiento de cualquier ascensor.
- 3Visita a distintas horas del día para valorar la luz, el ruido de la calle y el tránsito turístico.
- 4Si el piso ha sido reformado, comprueba que las obras tuvieron los permisos necesarios.
- 5Consigue tu acuerdo hipotecario previo antes de hacer una oferta por escrito.
Documentos a pedir
- nota simple nota registral: titularidad, cargas, hipotecas
- cédula de habitabilidad legalmente habitable
- certificado de eficiencia energética certificado energético
- ITE inspección técnica del edificio
- actas de la comunidad actas de la comunidad, últimos 2 años
- justificante de derramas justificante de cuotas extraordinarias
- recibo del IBI último recibo del IBI
Próximamente: sube estos documentos y PisoWise los analizará por ti. Aquí es donde encontrarás esta funcionalidad.